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利用者急増！フラット３５に関するQ＆A
フラット３５は、民間金融機関と住宅金融公庫が提携して商品化した「長期固定金利」の住宅ローン
です。長期間に渡って金利が変わらないので将来に渡ってのライフプランがたてやすく、また従来の
公庫融資よりも利用しやすい条件もあり、利用者が急増中。利用にあったて多く寄せられる質問を掲
載しました。

Q. 住宅金融公庫が廃止された後の返済は？
A. 廃止後は独立行政法人が設立され業務が引き継がれますので、返済条件や金利が変わることなく
　今まで通りの返済ができます。

Q. 金利は金融機関でどの位違うの？
A. ２００６年９月現在、首都圏の都市銀行・・最低2.781%～最高3.13%、地方銀行・・最低2.79%
　～最高3.45%となっています。金融機関を選ぶ際に金利は大変重要なポイントですが、融資手数料
　に関しても各金融機関ごとに設定できるので、その点も考慮しましょう。また、金融機関独自の
　ローンと併用すると優遇金利が受けられたり、キャンペーン金利を設定している場合もあります。
　
Q. フラット３５登録マンションとは？
A. フラット３５が利用できる建物は、適合証明機関で物件検査を受ける必要があります。
　「フラット３５登録マンション」と表記があるものは、事業者が適合証明書を取得して公庫に登録
　したマンションです。従って、建物としての融資条件はクリアしています。

Q. 収入を合わせて融資の申し込みができる？
A. 申し込み時の年齢が７０歳未満で連帯債務者となることができるなど条件があるものの、同居
　するものや家族であれば収入を合算しての申し込みができ、物件名義も共有にすることができます。　
Q. 他のローンと併用できる？
A. 民間ローンとの併用は可能ですが、住宅金融公庫の融資との併用はできません。　

Q. 繰上げ返済はできる？
A. 繰上げ返済日の１ヶ月前までに申し込めば、手数料無料でできます。返済金額は１００万円以上
　です。　　

Q. 借り換えの時にも利用できる？
A. 借り換えには利用できません。

住宅ローンの申込み人と物件の要件
住宅ローンは金融機関の審査をパスしなければ利用する事ができません。各金融機関ごとに違いが
ありますが基本的な要件は次のようなものです。
・申込者の年齢　満２０歳以上、満７０歳未満が多い
・完済時の年齢　満７０歳から８０歳が一般的
・申し込みが保証会社の保証が受けられる
・申し込み者が団体信用生命保険に加入できる
・勤続年数　２～３年以上の場合が多い
・購入物件の床面積等　物件の所在地や面積によっては利用できない場合もある
これらの要件を満たす事が条件になりますが、要件が明確に表示されていない事柄についても審査の
対象になっていることがあり、最終的には金融機関の独自の審査によっておこなわれます。申し込み要件を満たしても審査を通らない場合もあり、逆に要件を満たしていなくても総合的な判断により審査を
パスできる場合もあります。

固定金利（長期）or変動金利どちらが良い？

長期固定金利と変動金利を比べると、変動金利の方が有利であることは一目瞭然。では実際にどちらを選べば得なのでしょうか？
変動金利の特徴は、金利は年２回変わるが、どんなに金利があがっても返済額は５年間変わらず、５年毎の返済額変更時も最大１．２５倍までしかアップしないこと。これだけ聞くと金利上昇にも不安が少ない様ですが、金利上昇によって増えた利息分は確実に増えているので、毎月の返済での利息分の割合が増えて、なかなか元本が減っていかないという事になっているのです。さらに利息分の割合が増すと、返済額を全額あてても足りなくなり「未払い利息」が発生してしまう恐れもあります。
一方、長期固定金利は契約時から最後まで金利が一律（または２段階）で返済額も決まっています。長期間の家計管理も出来てる事から安心感も大きいと言えるでしょう。
過去２０年間の住宅ローンの平均金利４．５％。それから考えると、１％台の変動金利がこのまま続くことは期待できないでしょう。逆に３％前後の長期固定金利はそれほど割高ではないといえます。それでも、低金利はやっぱり魅力的。現在の返済額も抑えられるし、必ずしも金利が上昇するか解からないからです。変動金利を選択する場合は次のことに気をつけましょう。
①金利アップによる返済額の増額に対応できるように、家計に余裕を持たせた返済額（借り入れ額）　する。
②返済額アップに備えて、繰上げ返済（返済額軽減型）が出来るように貯蓄に余裕を持たせておく。
③金融情報を常にチェックして、金利が上がり始めたら、長期固定に借り替えるなどの方法をとる。

超低金利の短期固定金利選択型は得？
最近よく目に付く銀行の金利キャンペーン。「３年固定１％」これは大変魅力的。しかし問題はその３年後にやってくるのです。３年後に新たに、固定金利や変動金利を選ばなくてはなりません。そもそも１％の金利は、普通に考えればありえない金利であって、銀行側にとっては、「損をして得をとる」ための作戦の一つ。単に金利が低いからとびつくのは、得策ではありません。
仮に３０００万円を３年固定金利選択型１％で借りると、返済は月々約９。６万円。４年目に金利が４％に上がると、返済は月々約１３．８万円に上がるとと予想されます。この様に、当初の固定期間が過ぎたら返済額がアップすることを覚悟しなくてはなりません。現在の金利より低くなる可能性はとても低いといえますから、良くても横ばいと考えていて良いでしょう。当初の固定期間が終了する時には返済額アップに耐えられるようにしておきたいですね。

低金利の落とし穴・・低い金利だけに目を奪われてはいませんか？
変動金利や短期固定金利選択型の低金利のリスクは、金利の上昇だけではありません。もう一つの大きな問題点は、多く借りすぎてしまいがちな事。当初の低金利での返済額を想定しているので、月々の返済が少なく抑えられ、「もっと借りても大丈夫」と思いがちなのです。変動金利や短期固定金利の期間が終了する事で金利が上昇し返済額がアップ・・・。この時になって借りすぎていることに気がついても後の祭り。「目先の低金利＝少ない返済額」に惑わされないで、返済額がアップしても返すことのできる額を想定して、借入額を決めることが大切です。

住宅ローンを選ぶ時に考える５つのキーワード
「とりあえず公庫で借りて、残りを民間金融機関・・・」というパターンは今や過去のものとなりつつあります。以前は民間の金融機関は低利なローン商品が少なく、公庫で借りることができなかった部分を借りるといった方法が多くとられていました。従って、ローン選びも選択肢が少なく、あまり悩む必要がありませんでした。
　ところが、民間の金融機関が「新型住宅ローン」の販売や、独自の長期かつ低金利のローン商品を売り出し、今や「住宅ローン選び」は「物件選び」同様に大変重要な位置をしめています。一口に住宅ローンといっても商品は千差万別。固定か変動か、長期か短期か、どこの金融機関の商品が良いか等々、選ぶのに迷ってしまう場合も多いでしょう。
　金利にまず目がいってしまうローン選び。でもその前にもっと大切な事を考えなくてはいけません。それは、ライフプラン。つまり、これからの生活の未来予想図を作ることです。
住宅ローンは２０年から３０年もの時間をかけて返済しなくてはなりません。その間に、生活全般がどのように変わっていくかを予想する事は、ローンの返済計画をたてる際にとても大切です。。もちろん何もかもが予想通りになるとは限りません。ライフプランをたてると、おおよその収入や支出、貯蓄などが予想できるので、住宅ローンをいつまでにどの位返すことができるか・・・つまりいくら位借りられるのか？の目安をたてやすくなります。その予想通りにならない事は「リスク」として認識して、しかるべき準備をしたり、軌道修正ができる備えを必要とします。金利がアップするのも、ライフプランが予想を反するのも、同じ「リスク」と位置づけて考えてみましょう。
　◇ライフプランを作る時の５つのキーワード
　①収入の変化②支出の変化③家族構成④環境⑤住まい方
収入の変化に関しては、転職やリストラ、会社の業績によっての給与のアップorダウンだけではなく、５０歳代後半ぐらいになると給与がダウンする企業も多いと言う事を見落としがちです。返済期間全般に渡っての収入の変化を予想することが大切です。子どもの誕生や親との同居といった家族構成の変化や、年齢に伴って必要となる支出や価値観の変化も視野にいれて、ライフプランをたててみましょう。
　

繰上げ返済する前に考えること
「お金が溜まったら繰り上げ返済を！」一般的に良く言われていることです。繰上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減方」があり、返済額のトータルを考えれば「期間短縮型」がより効果的です。この「期間短縮型」は返済期間が短くなり、短縮した期間分の利息がかからなくなるというものです。もちろん大変有効な方法ではありますが、実行にあたっては正しく認識してほしい事があります。
それは、いったん期間が短縮されると、後に借り換えをおこなう場合にもその期間が採用されることです。仮に金利が有利なローンに借り換えをしたくても、返済期間が短くて月々の返済額が大きくなってしまい結局できなかった・・などの事態が予想されます。
また、固定金利短縮型や変動金利のローンで、貯蓄の大部分を繰上げ返済に当てるのはやめましょう。後に金利が上がって返済額が増え場合の対応ができなくなる可能性があります。

借りられる額より返済できる額
「こんな家に住みたい」皆さんこんなあこがれを抱いてマイホームの購入をすることでしょう。新生活を夢見ることも大切ですが、もっと良く考えて欲しいのはその後２０年、３０年と続くローン返済のある生活。無理のないローン返済と将来の幸せな日々の生活を考えると、将来にわたっての資金計画がとても重要です。
物件選びを始める前に、「いくら借りられるか」より「いくら返していけるか」を考えた資金計画をすることが、無理のないローン返済に繋がります。

無理のない資金計画のポイント
毎月のローン返済に目が奪われがちですが、家は購入する時だけでなく、持ち続ける限りおお金がかかります。戸建であれば、壁の塗り替え時期は１０年ぐらい、給湯器の耐久年数は８年から１０年というように、ローン以外にも維持費としての大きなぴ出費が予想されます。マンションでは、５年や１０年位で小中規模な修繕、１５年以上位で大規模修繕が計画されます。その際、当初の積立金では足りず、1件あたり○○万円の臨時徴収も考えられます。
購入する時には、ローン返済ばかりに目が奪われがちですが購入後の日々の生活をシュミュレーションして、資金計画をしっかりたてましょう。
以外と見落としがちなのが、新生活でかかるあらたな費用。建物自体が大きくなれば、それに伴って光熱費がより多くかかるようになりますし、家具やカーテンなどのインテリア費用も多くかかります。場所によっては、通勤や通学にかかる交通費や車での送り迎えにためのガソリン代などのアップも考えられます。
さらに賃貸からの住み替えの場合は、毎年発生する「固定資産税・都市計画税」、設備や建物の「修繕費用」がのしかかってきます。
上記からも解かる様に、「新生活費用」を正しく把握することがとても大切になります。これからの生活、そして将来をシュミュレーションして、いつ、どのくらいの出費があるかを十分に考えることが必要となります。

住宅ローン減税制度とは
平成２０年１２月末日までに住宅に入居された場合、最長１０年に渡って所得税の減税という優遇措置が受け
られます。１８年中に入居した時は、最初の１年目から７年目までが１％の減税、８年目から１０年目が０．５％
の減税となります。利用にあたっては、床面積５０㎡以上、取得から６ヶ月以内に入居、金融機関等から１０年
以上の借入金がある等、各条件があり、初年度の確定申告時に申告しなければ利用できません。

親から援助を受ける時には
贈与税には年間１１０万円の基礎控除があるので、この範囲以内の援助をうけるなら課税されません。
１１０万円以上の贈与を受ける場合は、通常の贈与税を支払うか「相続時清算課税制度」を利用するか
を選択できます。「相続時清算課税制度」は２５００万円までは贈与税がかからず、将来相続が発生した際に相続する財産と贈与を受けた金額の総額を相続税の対象とするものです。相続税には５０００万
円の基礎控除＋相続人の人数×１０００万円の控除があり、相続財産がそれ以下な場合は税金が発生し
ないので、贈与税を払うより得だと言えます。ただし相続税が発生する場合は必ず有利になるとは限ら
ないので慎重な検討が必要です。２００７年末までの住宅取得資金の贈与は３５００万円まで非課税
の特例が使えます。

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